Det oplagte førstegangskøb
Andelsboligen er en del af
Fabulas konceptet
Potentiale til at skabe mangfoldighed
Boligformen har potentiale til at skabe et mangfoldigt boligmarked, hvor flere borgere kan være med rent økonomisk frem for at bruge penge på en dyr udlejningsbolig. Det har især været løsningen for førstegangskøberen, der ønskede at spare op til en ejerbolig og tage skridtet videre fra at leje til at eje, eller senioren der ønsker at placere dele af sin friværdi i et andelsbevis og opnå en lavere husleje.
Udover det, så skaber man med andelsboligforeningen et unikt fællesskab i boligområdet, som man får mulighed for at udfolde efter fællesskabets egne ønsker.
Hvad er en andelsbolig?
En andelsbolig er en boligform, hvor man køber et andelsbevis i en nyetableret andelsboligforening, oftest på 20-25% af boligens værdi, som giver brugsret til boligen inden for andelsboligforeningens fælles regelsæt.
Prisen på andelsbeviset i en andelsbolig ligger tæt på samme pris som for egenbetalingen i en tilsvarende prissat ejerbolig. Kigger man på udbetalingen, ligger prisen på ca. samme niveau, som depositum og forudbetalt husleje i en lejebolig. Til gengæld er der ofte stor forskel i nettohuslejen og muligheden for at spare op – en stor del af huslejen i en andelsbolig vil nemlig gå til beboernes egen opsparing. Og hvis man kombinerer andelsboligen med bofællesskabet, som vi vil gøre i Fabulas, får man en bolig med mange værdier og endnu flere fordele.
Hvis man kombinerer andelsboligen med bofællesskabet, som vi vil gøre i Fabulas, får man en bolig med mange værdier og endnu flere fordele.
Når man etablerer en andelsboligforening som et bofællesskab kan boligformen have mange fordele for andelshaveren; den kan blandt andet give mulighed for fællesskab, fællesfaciliteter, færre omkostninger og opsparing.
Desuden sparer beboeren ofte penge på vedligeholdelse og forsikringer, da aftalerne laves via foreningen, som tit har fordele, da der forhandles for samtlige boliger ad gangen. Derudover betaler ejere af andelsboliger heller ikke ejendomsværdiskat, som ellers er tilfældet ved en ejerbolig, men til gengæld får man heller ikke rentefradrag for de lån, som foreningerne har.
Ansvar for den sunde økonomi
Hvad er en andelsboligforening?
Når du køber din andelsbolig, så køber du andelsbeviset. Det betyder, at du står som ejer af en andel i andelsboligforeningen. Du hæfter udelukkende selv for den andel, som er din egen bolig, og det lån du selv har taget hertil.
Andelsboligforeningen står som ejer for de samlede boliger i foreningen, og de hæfter derfor også over for foreningens kreditorer (bl.a. realkredit op til 80% af værdien).
Hvor du selv måske tager et lille lån for andelsbeviset i en privat bank, så tager foreningen samlet det resterende lån for alle boligerne. Det betyder, at du ikke selv skal grave lige så mange penge op af lommen, men at I derimod i fællesskab i foreningen har ansvar for den sunde økonomi.
Andelsboligforeningen tegnes af alle husstande og hver husstand har normalt 1 stemme i foreningen. Der vælges en bestyrelse når man på den stiftende generalforsamling stifter foreningen. Bestyrelsen består oftest af en række andelshavere og det er dem som fremover repræsentere foreningen. På generalforsamlingen vedtages foreningens vedtægter, dvs. regler, for hvad man må og ikke må med boligerne i bofællesskabet, og I er altså, som samlede ejere i fællesskabet, jeres egen “chef”. Når der er vedtægter der skal ændres, foregår det ligeledes på de årlige eller ekstraordinære generalforsamlinger, hvor alle husstande forventes at deltage.
Hvad med vedtægterne?
Vedtægter er de regler, som er gældende for andelshaverne – og som er vedtaget i foreningen. Disse regler kan eksempelvis omhandle: Hvem man i prioriteret rækkefølge sælger sin bolig videre til, hvad man må sælge den for, værdien af egen bolig, hvorvidt man må lave et rødt eller grønt hegn samt generelle regler for alt udvendigt. Man har derimod oftest frihed til alle indvendige valg.
Fabulas laver de indledende vedtægter til den stiftende generalforsamling i et nyt bofællesskab. De kommer til at adskille sig lidt fra de gængse vedtægter, da vi ønsker at modernisere dem og gøre dem lettere at forstå. Bare fordi andelsboligforeningens vedtægter skal skrives i paragraffer, mener vi ikke, at de behøver at være skrevet på jurist fremfor dansk. De bliver derfor et vigtigt led i vores mission om at modernisere andelsboligen, hvor det hele gerne skal være gennemsigtigt for dig som medlem, så du er helt med på, hvad du siger ja til.
Fra vi afleverer vedtægterne, som man godtager, når man skriver sig op til købet, er det fra året efter op til beboerne selv, hvilken retning vedtægter og bofællesskab skal tage. Vores job er at levere midlerne og eventuel nødvendig vejledning, så I kan skabe jeres drømmefællesskab.
Vi administrere driften de første 3 år
Må du renovere din andelsbolig?
Da I ejer boligerne i fællesskab, skal man ofte søge om godkendelse i sin forening, før man foretager sig nogle ændringer af sin bolig. Det afhænger dog af, hvad det er, der skal laves, hvem der står som ansvarlig for vedligehold i jeres vedtægter, og om hvorvidt du selv skal stå for arbejdet såvel som regningen. Tjek derfor altid andelsboligforeningens specifikke vedtægter.
Hvis ansvar for vedligehold ligger hos foreningen, så er det også den, der betaler. Man kan som udgangspunkt regne med, at man selv står for vedligehold og ændringer af ens private område, som eksempelvis ens blomsterbed i baghaven eller maling i stuen, da andre i fællesskabet ikke har adgang til disse områder. Der vil dog typisk være en konto i foreningen til almindelig indvendig vedligeholdelse, som man kan bruge, såfremt der er sat penge nok derind.
I et Fabulas bofællesskab vil andelsboligforeningen være nyopstartet, og derfor vil vi gerne planlægge og administrere driften de første tre år, så I kan fokusere på at finde hinanden i fællesskabet. En del af boligafgiften går derfor til en vicevært/pedel-funktion, der varetager sig at udføre de praktiske opgaver. Efter de første tre år, kan I så selv tage stilling til, hvilke driftsfunktioner I fortsat ønsker varetaget af eksterne servicevirksomehder, og hvorvidt der er funktioner, I synes, I selv vil stå for fremover.
Da I ejer boligerne i fællesskab, skal man ofte søge om godkendelse i sin forening, før man foretager sig nogle ændringer af sin bolig. Det afhænger dog af, hvad det er, der skal laves, hvem der står som ansvarlig for vedligehold i jeres vedtægter, og om hvorvidt du selv skal stå for arbejdet såvel som regningen. Tjek derfor altid andelsboligforeningens specifikke vedtægter.
Hvis ansvar for vedligehold ligger hos foreningen, så er det også den, der betaler. Man kan som udgangspunkt regne med, at man selv står for vedligehold og ændringer af ens private område, som eksempelvis ens blomsterbed i baghaven eller maling i stuen, da andre i fællesskabet ikke har adgang til disse områder. Der vil dog typisk være en konto i foreningen til almindelig indvendig vedligeholdelse, som man kan bruge, såfremt der er sat penge nok derind.
I et Fabulas bofællesskab vil andelsboligforeningen være nyopstartet, og derfor vil vi gerne planlægge og administrere driften de første tre år, så I kan fokusere på at finde hinanden i fællesskabet. En del af boligafgiften går derfor til en vicevært/pedel-funktion, der varetager sig at udføre de praktiske opgaver. Efter de første tre år, kan I så selv tage stilling til, hvilke driftsfunktioner I fortsat ønsker varetaget af eksterne servicevirksomehder, og hvorvidt der er funktioner, I synes, I selv vil stå for fremover.
Hvad med økonomien?
Prisen for købet af en andelsboligs andelsbevis er som regel lavere end prisen for en ejerbolig. Det kan dog variere, alt efter hvor gammel en forening er, og hvilken økonomi den har med sig. Fordi vi hos Fabulas opretter helt nye andelsboliger, i en helt nyopstartet andelsboligforening, vil tallene være helt friske og måske nemmere at finde rundt i end i en ældre forening.
Vi har som mål at sætte både købspris og husleje så lavt som muligt, så andelsboligen netop kan blive den gode mulighed for at købe egen bolig, uden at det hverken skal blive for dyrt eller uoverskueligt.
Alle lån i et Fabulas bofællesskab er med faste renter, og der er ingen lån med variable renter.
Fabulas vil, når et projekt er klart til salg, efter ønske kunne fremsende et lille ”overblik”, som man kan tage med til sit møde med banken om kapital og lånemuligheder, så man har nogle fakta at tale ud fra.
Ønsker du specifikt at se på mulighederne for en andelsbolig i et Fabulas bofællesskab, inviterer vi gerne på en kop kaffe og guider dig til, hvilke banker vi har gode aftaler med lokalt, alt efter hvor i landet du ønsker at bosætte dig.
Vi sammensætter en pakke til vores interesseret købere, så de trygt kan gå i banken, når et salg nærmer sig en begyndelse.
Hvad bankerne gerne vil se i forbindelse med et køb af en andelsbolig
- Oplæg fra advokat/mægler
- En specifikation af købesum, herunder stiftelsesomkostningerne
- Hvor stor en procentdel skal som minimum tilslutte sig andelsboligforeningen
- Driftsbudget (hvad foreningen skal betale administration, vicevært, ejd.skat, renovation, el, vand m.m.)
- Andelsboligforeningliste over andelene med angivelse af størrelse og pris på de enkelte
- Finansiering – hvilken type lån Andelsboligforeningen regner med at skal finansieres med
Hvordan sælger jeg min andelsbolig igen?
Hvis du skal sælge din andelsbolig igen, sælger du dit andelsbevis, som typisk vil ligge på samme pris, som da du købte det – plus det der er betalt af på foreningens lån og derudover ofte en regulering jf. nettoprisindekset, eller den regulering som er vedtaget af foreningen. Har man også forbedret boligen tillægges disse omkostninger også til udbudsprisen på andelsbeviset.
Dette er anderledes ift. til en ejerbolig, som altid følger den frie markedsværdi. En andelsbolig kan dog også sælges efter markedsværdien, såfremt man har valgt denne i den specifikke forening.
Man kan vurdere en andelsbolig ud fra købsprisen, en valuar eller det offentlige. Hvilken form, foreningen har valgt, vil stå beskrevet i vedtægterne.
Der vil typisk være en venteliste i en andelsboligforening, som foreningen godkender en ansøger til købet af en andelsbolig ud fra. Her er der som regel fortrinsret for familiemedlemmer eller andre medlemmer i foreningen. Er der ikke nogen på ventelisten, sættes den til salg gennem en ejendomsmægler – ligesom en ejerbolig.
Der vil være lavet en vurdering af din bolig i andelsboligforeningen, som fortæller, hvad du maks. må sælge din boligs andelsbevis til. Dette afhænger af, om vedligehold er overholdt, og om hvorvidt der er lavet ændringer i boligen, der kan forblive eller skal laves om igen – samt foreningens samlede værdi og din boligs andel af dette. Hvis der er gæld i foreningen, indgår dette også i vurderingen.
