Det oplagte førstegangskøb

Det oplagte førstegangskøb
11. november 2022 info@fabulas.eu

⟵ Tilbage til Universet

Hvorfor har vi sagt farvel til det oplagte førstegangskøb?

Andelsboligen har en række samfundsmæssige fordele og er den oplagte boligtype for den almene dansker, der ønsker en fornuftig boligudgift, egen bolig, opsparing og fællesskab. Der er bare det problem, at andelsboligen er den boligform, der er færrest af.

Af Malene Elmgreen,

Du er blevet færdig med din uddannelse og ønsker at spare op, men pengene rækker endnu ikke til en ejerbolig. Eller du er senior og ønsker at downsize og nedspare på samme tid. Eller måske er I en børnefamilie, der drømmer om en fornuftig økonomi og mere fællesskab i hverdagen?
Andelsboligen er for mange danskere en attraktiv boligform, da den giver mulighed for opsparing og historisk set har givet adgang til boligmarkedet for både under- og middelklassen. Boligformen har potentiale til at skabe et mangfoldigt boligmarked, hvor flere borgere kan være med rent økonomisk frem for at bruge penge på en dyr udlejningsbolig. Det har især været løsningen for førstegangskøberen, der ønskede at spare op til en ejerbolig og tage skridtet videre fra at leje til at eje, eller senioren, der ønsker at placere dele af sin friværdi i et andelsbevis og opnå en lavere husleje. Der er bare det problem, at andelsboligen er den boligform, der er færrest af. Men hvordan kan det egentlig være?

Mellemvejen fra lejer til ejer

Andelsboligen har i over 100 år været den oplagte bolig imellem ejerboligen og lejeboligen og har kunnet ses som en mellemvej fra at være lejer til at blive ejer, da den har haft potentiale til at hjælpe folk ud af økonomisk dødvande.

En andelsbolig er en boligform, hvor man køber et andelsbevis i en nyetableret andelsboligforening, oftest på 20-25% af boligens værdi, som giver brugsret til boligen inden for andelsboligforeningens fælles regelsæt. Prisen på andelsbeviset i en andelsbolig ligger tæt på samme pris som for egenbetalingen i en tilsvarende prissat ejerbolig.

Kigger man på udbetalingen, ligger prisen på ca. samme niveau, som depositum og forudbetalt husleje i en lejebolig. Til gengæld er der ofte stor forskel i nettohuslejen og muligheden for at spare op – en stor del af huslejen i en andelsbolig vil nemlig gå til beboernes egen opsparing. Og hvis man kombinerer andelsboligen med bofællesskabet, får man en bolig med mange værdier og endnu flere fordele.

Bofællesskab på andelsbasis

Når man etablerer en andelsboligforening som et bofællesskab kan boligformen have mange fordele for andelshaveren; den kan blandt andet give mulighed for fællesskab, fællesfaciliteter, færre omkostninger og opsparing. Desuden sparer beboeren ofte penge på vedligeholdelse og forsikringer, da aftalerne laves via foreningen, som tit har fordele, da der forhandles for samtlige boliger ad gangen. Derudover betaler ejere af andelsboliger heller ikke ejendomsværdiskat, som ellers er tilfældet ved en ejerbolig, men til gengæld får man heller ikke rentefradrag for de lån, som foreningerne har.

Andelsboligen har altså den fordel, at den kan være billigere end ejerboligen og – modsat lejeboligen – stadig giver mulighed for økonomisk investering og formue. Derfor vurderer mange denne boligform, som særlig velegnet som et førstegangskøb for beboer, der ønsker at opbygge en sund privatøkonomi, ejerskab til egen bolig og adgang til boligmarkedet.

Samfundsmæssige og kommunale fordele

På trods af dette er størstedelen af nybyggede boliger ofte traditionelle parcelhuse eller dyre udlejningsboliger. Faktisk udgjorde andelsboligen kun 7,83 % af boligmassen i beboede boliger i 2020, mens ejerboligerne udgjorde 51,03 % og lejeboligerne 40,85%. Siden 2010 – 2020 er der sket en eksplosiv stigning af private lejeboliger; de er i perioden steget med 80,46%, mens andelsboligen til sammenligning er steget med 2,83%. Det er en tendens, der har stået på siden 2008-2009, da ændringer i samfundet har gjort, at der nærmest er gået stilstand i antallet af andelsboliger. Og det er til trods for, at boligformen har et stort potentiale for både borgeren, kommunen og samfundet.

Andelsboligen har potentiale til at:

1) Skabe boligdiversitet
Andelsboligen skaber først og fremmest boligdiversitet, som understøtter mere dynamiske nabolag og øget social lighed, da formen historisk set har givet borgere med lavere indkomst adgang til boligmarkedet.

2) Accelerere Den Grønne omstilling
Andelsboligforeninger har, via den kommunale mulighed for at stille garanti, et oplagt potentiale til at accelerere den grønne omstilling. Den kommunale garanti, på mellem 60-80% af realkreditlånet til foreningen, giver kommunerne en unik mulighed for at sætte krav til byggeriets certificeringer, klimatiltag og kvalitet. Denne garanti vil ikke belaste kommunernes økonomiske ramme, hvilket betyder, at kommunerne teoretisk set får et omkostningsfrit værktøj til at sætte krav om alt fra FN’s verdensmål til boligernes kvalitetsniveau. Andelsboligen har altså et potentiale til at sætte gang i en mere klimavenlig og bæredygtig måde at bygge fremtidens boliger på.

3) Styrke samfundsøkonomien
Andelsboligen kan skabe et økonomisk råderum og bremse den stigende boligstøtte. For med det stigende antal af private udlejningsboliger stiger også de kommunale og statslige udgifter til boligstøtte. I perioden 2007-2021 steg boligstøtteomkostningsniveauet samlet set med 38,62% – fra 11,3 mia. til 15,7 mia. kr. Her er særligt de private udlejningsboliger en udgift for samfundet, da den boligstøtte, som finansieres af kommune og stat, ultimativt går til de private udlejere og kapitalfonde, og subsidierne risikerer dermed at forsvinde ud af den danske samfundsøkonomi.
Derfor bør vi kigge nærmere på, hvordan andelsboligen vil kunne bidrage positivt til samfundsøkonomien. Andelsboliger er generelt billigere for samfundet, da beboerne ikke har ret til boligstøtte – som ellers er tilfældet ved private og almene udlejningsboliger. Det bør dog alligevel nævnes, at det kunne give mening at støtte andelsboligerne på samme vis som lejeboligerne. Her ville man støtte de enkelte borgere i en forening, hvor der er udpræget ejerskab og ofte en højere grad af vedligeholdelse og på samme tid også en økonomi, som senere med stor sandsynlighed kommer tilbage i samfundet.

4) Styrke den sociale bæredygtighed
Historisk set er andelsboligen den oplagte ramme om bofællesskabet, og der er flere og flere studier og analyser som dokumenterer, at bofællesskaber har et stort potentiale til at bekæmpe den stigende ensomhed. Netop denne viden dokumenterer også, at etableringen af bofællesskaber, som både andel, leje og eje, ville betyde store besparelser i sundhedssektoren, da angst, stress og depression kan være følgesygdomme af ensomhed.

Derfor arbejder virksomheder som Fabulas med fokus på en udrulning af moderne bofællesskaber i mere klimavenlige materialer og med udgangspunkt i andelsboligen, så de kan bidrage til, at det oplagte førstegangskøb kan komme tilbage på det danske boligmarked.

Andelsboligen har på mange måder et stort potentiale til at skabe mere lighed i samfundet, mere bæredygtigt byggeri og færre samfundsudgifter, men gennem de seneste 14 år har ændringer i samfundet skabt en skævvridning i boligdiversiteten.

Spørgsmålet er dog hvorfor.
Så lad os kigge nærmere på andelsboligens historie.

Hvor er andelsboligerne?

Andelsboligerne har haft stor succes i Danmark i over 100 år, hvor den første byggeforening blev stiftet i 1865, som netop var forløberen til andelsboligforeningerne. Her var målet blandt andet at skabe spekulationsfrie boliger og bedre boligforhold for borgerne.
Myndighederne så boligformen som en fordel for samfundet, da en større del af befolkningen nu kunne eje sin egen bolig, og andelsboligen blev således anerkendt og reguleret ved lov i 1887.

I 1912 opstod den første almene andelsboligforening (Arbejdernes Andelsboligforening), mens de første private andelsboligforeninger startede efter anden verdenskrig. I løbet af 1900-tallet vandt boligformen mere og mere frem over hele landet.

I 1970’erne opstod de andelsboligforeninger, som vi kender i dag. I samme årti blev tilbudspligten indført, hvilket betød, at lejere kom foran i køen til at købe deres udlejningsejendom, hvis den skulle sælges. Disse ting gjorde blandt andet, at antallet af andelsboligforeninger steg.

I 1980’erne blev det muligt at få boligstøtte som andelshaver med 40% af den fulde boligydelse som tilskud og de resterende 60% som lån – det var dog muligt at fravælge lån og kun få tilskud på 40%.

I 1981 blev det også muligt at kombinere tilbudspligten med offentlige tilskud til at stifte nybyggede andelsboligforeninger. Denne mulighed blev dog afskaffet i 2004, så man ikke længere fik offentlig støtte til at opføre andelsboliger.

I 2005 skete der en ændring af andelsboligloven, så andelsforeningen nu kunne tage lån i den højere markedsværdi, hvilket førte til prisstigninger på andelsboliger og i mange tilfælde også stigende renter over en årrække på de ofte ugennemskuelige og meget risikable lån, som mange andelsboligforeninger blev tilbudt fra finanssektoren. Dette medførte blandt andet, i kraft af finanskrisen og uhensigtsmæssige lån, at andelskronens værdi i mange foreninger faldt, så nogle andelshavere havde betalt mere for deres andel, end den endte med at være værd.

I 2008 foretog regeringen en lovændring, så det ikke længere var muligt at få delvis boligstøtte til en andelsbolig. Kun pensionister har fortsat mulighed for at få boligydelse til en andelsbolig som et lån, der skal fuldt tilbagebetales.
Desværre har de mange stramninger, uklare regler for vurderinger og manglende mulighed for belåning betydet, at udviklingen af nye andelsboliger nærmest har stået stille siden 2008-2009.

Uvidenhed og vanetænkning

Andelsboligen er i dag præget af en del uvidenhed, kompliceret lovgivning og vanetænkning i både byggebranchen og Folketinget, hvor forældede finansieringsformer og uhensigtsmæssige regler/love gør det svære for bygherrer og selvbyggere at opføre nye andelsboligforeninger, samtidig med at det også sætter urimelige krav til andelskøberens økonomi.

Andelsboligens historie påpeger, at der mangler en finansieringsmodel og lovgivning, så banker og realkreditinstitutter kan tilbyde tidssvarende låneprodukter på en måde og i et system, der sikrer, at den oprindelige idé med andelsmodellen som adgangsbillet til boligmarkedet og bedre boligforhold, kan bevares. Ikke desto mindre fordi boligmarkedet har udviklet sig i en retning, hvor private udlejningsboliger optager en større og større procentdel af nyopførte boliger, samtidig med at udlejningspriser og boligstøtte er steget hastigt over en kort årrække.

For hver andelsbolig der blev opført i Danmark i 2020, blev der nemlig opført 6 ejerboliger, 8 almene lejeboliger og hele 28 private lejeboliger.

Denne udvikling skaber, som nævnt, både mere ulighed i samfundet og koster kommune og stat flere penge i boligstøtte; penge, der går til private udlejere og kapitalfonde – og i mange tilfælde udenlandske investorer.

Derfor bør vi sætte fokus på at skabe klarhed omkring regler og muligheder samt få tilpasset love og retningslinjer således, at andelsboligen igen bliver en integreret del af det danske boligmarked. Særligt set i lyset af det historiske potentiale, som andelsboligen har haft til at skabe økonomisk og social fremgang – samt de nuværende og fremtidige muligheder for at være den oplagte vej til en hurtigere grøn omstilling og mere klimamæssig og social bæredygtighed.

Så lad os ikke sige farvel til det oplagte førstegangskøb, men finde vejen til genetableringer af det rigtige fundament til flere andelsboliger.

Kilde: Danmarks Statistik, Retsinformation, Andelsportal.dk

Har du forresten læst vores artikel med “Privatlivets bofællesskab: et opgør med hamsterhjulet

Se vores bofællesskaber der er på vej her, eksempelvis i  Vinge, Frederikssund  eller i Voerladegård tæt på Århus.